Locazioni brevi 2026: dal terzo immobile scatta l’attività d’impresa
La Legge di Bilancio 2026 introduce una modifica rilevante alla disciplina delle locazioni brevi, cambiando in modo sostanziale le regole che determinano quando un’attività di affitto viene considerata imprenditoriale.
A partire dal periodo d’imposta 2026, il regime fiscale agevolato delle locazioni brevi (art. 4 del DL 50/2017) sarà applicabile solo a chi affitta fino a un massimo di due appartamenti.
Dal terzo immobile in poi, l’attività viene presunta svolta in forma d’impresa, con conseguenze fiscali e operative rilevanti.
Non si tratta di un aumento delle aliquote, ma di una stretta “a monte”: il legislatore interviene limitando l’accesso al regime delle locazioni brevi e alla cedolare secca, imponendo una valutazione più attenta a chi possiede o gestisce più immobili.
Cosa cambia dal 2026
La nuova disciplina prevede che:
dal terzo appartamento locato scatta la presunzione di imprenditorialità;
si esce dal regime delle locazioni brevi;
non è più applicabile la cedolare secca;
diventano rilevanti gli obblighi tipici dell’attività d’impresa (IVA, reddito d’impresa, adempimenti fiscali e previdenziali).
Il conteggio avviene per numero di appartamenti, indipendentemente dalla durata delle locazioni: anche pochi giorni di affitto sono sufficienti a far scattare la presunzione.
Perché questa novità ti riguarda
Se affitti uno o più immobili – anche saltuariamente o tramite piattaforme – questa modifica può cambiare radicalmente il tuo inquadramento fiscale.
Sottovalutare la nuova soglia può portare a errori, sanzioni o scelte non più sostenibili dal punto di vista economico.
Per questo è fondamentale conoscere:
come funziona il nuovo conteggio degli immobili;
quali contratti rientrano e quali restano esclusi;
quali sono gli impatti pratici per proprietari e investitori;
come pianificare correttamente il 2026.
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